Застройщики бьют тревогу

Строителям Приморья в последнее время не только не дают строить, но и откровенно их терроризируют

Увеличивающийся отток населения из Приморского края обусловлен, в том числе отсутствием и дороговизной жилья. Положительная динамика роста цен на квартиры может привести к численности населения уровня «царских времен».  Дело в том, что строительная отрасль в регионе за последние годы обросла такими проблемами, которые уже просто нельзя замалчивать, пише газета "Золотой Рог". Но долгожданный шаг навстречу друг другу власти и представители стройиндустрии уже сделали, уверены приморские застройщики.

О текущей ситуации газете «Золотой Рог» рассказали главы ведущих строительных компаний Приморского края. Строители надеются на дальнейший конструктивный диалог, который шел бы с учетом интересов представителей отрасли, власти и жителей.

«Я против митингов, я за конструктивный диалог», - генеральный директор ИСК «Система» Алишер АББАСОВ:

- Государство давно переложило функцию обеспечения населения новым жильем на застройщиков, и для нас федеральная, краевая и муниципальная поддержки имеют огромное значение.

Так, на последней встрече с главой Владивостока Олегом ГУМЕНЮКОМ, которая состоялась 22 марта, были озвучены ключевые моменты, особенно волнующие застройщиков. Самое главное - мы хотели бы максимальной прозрачности, касающейся механизмов нашей деятельности, при прохождении инвестиционным проектом всех стадий и выходе его на стройку.  Хочу отметить, что в ходе встречи Олег Гуменюк подчеркнул: администрация готова активно поддерживать застройщиков, работающих на благо города. И, наконец, мы услышали, что мэрия готова брать на себя социальные проекты и благоустройство застраиваемых территорий. Ранее в городе был серьезный орган - градостроительный совет - несущий не совещательную функцию, как сейчас, а решающую, был главный архитектор города. В то время, на этапе эскизного проектирования, общественное обсуждение проекта проходило не на улицах, а в кулуарах. Решение о проектировании принималось за подписью главного архитектора. Словом, было понятно: если проект согласован - мы можем двигаться дальше. Риски минимизировались.

Сейчас ситуация изменилась в корне.  На сегодняшний день застройщику не всегда понятно, будет ли проект, в который вкладываются миллионы, в итоге реализован. Этому мешает целый комплекс как административных, так и общественных барьеров. Например, митинги. Общественные акции протеста, часто носящие политизированный характер, нередко заставляют администрацию города отменять существующие разрешения на строительства и принимать меры не в пользу застройщика. Причем мы, как застройщики, не против нести социальную нагрузку и договариваться с общественностью. Подобное противостояние ярко отражено на нашем личном примере, о котором я уже упоминал в СМИ. Если коротко напомнить, суть заключается в следующем: в качестве резидента Свободного порта Владивосток мы заключили договор аренды на земельный участок на строительство многоквартирного жилого дома по улице Уткинской во Владивостоке. Но последовавшие за этим акции протеста против данной застройки привели к приостановке со стороны администрации города регистрации договора аренды данной территории с нашей компанией.

При этом суть митингов заключалась в требовании людей построить рядом с их домами спортивную площадку. Мы пытались наладить диалог и объяснить, что, согласно нормам проектирования, спортивную площадку построить на данном участке нельзя, так как здесь проходит высоковольтная линия. Мы же предлагаем ее за свой счет закабелировать, то есть закопать, затем построить жилой многоквартирный дом и две спортивных площадки, одну для мини-футбола, другую для воркаута. Сама спортплощадка, которую так желают жильцы, стоит порядка 30 млн, а цена вопроса по кабелированию - не менее 100 млн рублей. Тем не менее, договориться не удалось. Когда я спросил у митингующих, выступают ли они конкретно против строительства дома или за возведение спортплощадки, народ ответил категорично -  против непосредственно жилой застройки. Разговор заходит в тупик. Далее жильцы обратились с письмом в администрацию города с просьбой о реконструкции проезда. Инициативной группе сообщили, что такой возможности у муниципалитета  нет. Люди не понимают, что никто для них, кроме застройщика, строить площадки и благоустраивать территорию не станет.

Сейчас проектировщики готовят для нашей компании эскизный проект, в котором будет черным по белому указано - где именно будут размещены две спортивные площадки, дороги и сам строительный объект. Мы готовы предоставить жильцам полноценную презентацию проекта застройки, уже в мае пригласим всех желающих в городскую администрацию для демонстрации проекта и открытого обсуждения.  Повторюсь, наша компания готова нести социальную нагрузку за свой счет. Я против митингов, я за конструктивный диалог общественности, застройщика и власти. На минувшем совещании с застройщиками Олег Гуменюк подтвердил, что готов вместе со своей командой и общественностью подключаться к обсуждению проекта застройки  на этапе эскизного проектирования. Был предложен интересный механизм взаимодействия трех сторон - организация так называемого ТОСа (территориальное общественное самоуправление). Не митинг должен решать, быть застройке или не быть, а люди, которым делегировали такие полномочия».

«Обвинение нас в варварстве - чистой воды манипуляция», - генеральный директор ООО «Стройзаказ» Олег ПИКАЛОВ:

- У нас, как и у многих застройщиков края, своя непростая история. Общая площадь Академгородка - 545 Га. Наша застройка, где мы планируем возвести два жилых дома, занимает всего 0,6 % от всей территории.

Сейчас мы строим первый дом на 450 однокомнатных квартир площадью от 36 кв. м, с детским садом и двумя этажами под парковку. Это будет комфортное жилье для молодых семей, экономичное и современное. Только задумайтесь над тем парадоксом, в котором мы «варимся» в последнее время. Людям негде жить, а представители ДВО РАН обвиняют застройщиков (понятно, что не только мы попали в категорию «хапуг и кровопийц») в том, что мы создали им неудобства!  Хотя и сами научные сотрудники могут купить квартиры по достаточно бюджетным ценам: на гранты, субсидии, в ипотеку. Вместо того чтобы адекватно посмотреть на ситуацию, ученые и общественность объявили нам войну под лозунгом «сам не гам и другому не дам». Понятно, что когда поднимается эдакий «народный крик», в ситуацию вынуждены вникать правоохранительные и надзорные органы.

На сегодняшний день у меня как у застройщика есть все права начинать строительство. Да, ведется вырубка деревьев, на что есть разрешительные документы. Так же, как и есть право собственности на земельный участок, разрешение на строительство. Одним словом, никакого обременения или запретов для работ на данной территории у нас не существует. Так почему мы должны откладывать на завтра то, что можно построить сегодня? Давайте разбираться. Во-первых, как я сказал, застройка ведется на законных основаниях. Ученые, почему-то, считают этот участок «своим» и апеллируют к постановлению от 1973 года. А мы заявляем, что на основании документов, выданных нам регистрационной палатой в 2015 году, данный участок компания приобрела в собственность, и мы имеем право им распоряжаться.

Что касается вырубки краснокнижных деревьев. Исследования данного вопроса проходили неоднократно. На территории застройки произрастают дубы, липы, ясени и так далее. Краснокнижных здесь нет и в помине. Обвинение нас в варварстве - чистой воды манипуляция. В институте же, где «ведутся опасные исследования», на мой взгляд, давно уже кроме колбочек ничего не осталось. Опасные исследования не проводятся, есть лишь люди, которым нечем заняться. Если рассуждать так, как рассуждают ученые ТИБОХа и поддерживающая их общественность, то обычная школьная химическая лаборатория тоже опасна. А уличный туалет может быть еще более токсичен, чем весь этот институт. То, что ранее изучала наука, и то, что изучает сейчас - небо и земля. Не нужно вводить в заблуждение СМИ, чиновников, простых людей, которые вынуждены ютиться по зловонным гостинкам, не имея собственного жилья, рассказывая об ужасных последствиях близости института к жилому комплексу.  Проще всего обвинить застройщика в воровстве, подкупе, беспринципности, готовности ради наживы истребить природное наследие края. Это в корне противоречит действительности. Большинство застройщиков работают в рамках закона и решают проблему дефицита жилья как в Приморье в целом, так и во Владивостоке в частности. Будущее - за комплексным освоением территорий. Люди нуждаются в квартирах с хорошим ремонтом и видом из окна, с удобной инфраструктурой, со спортзалом, детским садом рядом. Задача государства - сформировать участок, поставить понятные строительной отрасли цели и предложить землю на аукцион. Задача застройщиков - построить и ввести в эксплуатацию качественные и доступные для людей дома!

«Должен быть разменный вариант, а не швыряние», - генеральный директор ООО «Армада» Евгений ПИМЕНОВ:

- Самое неприятное в строительной отрасли сегодня - это то, что общественности буквально вбивают в головы мысль, дескать, «во всем виноваты застройщики». Они, мол, хапуги, жулики, коррупционеры, обманывают дольщиков. Как говорится, всех причесали под одну гребенку. Безусловно, нечестные люди есть везде, в любой отрасли. Но возьмем «Армаду», которая за 12 лет построила четыре жилых комплекса, а это несколько домов. У нас нет не только ни одного обманутого дольщика, но даже ни одной претензии, жалобы, судебного иска. К сожалению, сегодня формируется атмосфера, в которой строителям невозможно работать в принципе. А потом их же и обвиняют. С одной стороны, это административные барьеры, с другой - произвол со стороны так называемых «общественников».

Некоторые люди считают, что если сегодня выйдут на улицу в количестве 10-15 человек, то завтра власть должна остановить любое строительство. Более того, в угоду этим группам складывается ситуация: можно немного помахать плакатами, потом обвинить в СМИ бизнес в хапужничестве, власть - в коррупции и потребовать от администрации в нарушение закона остановить любую стройку.

И в такую ситуацию попали 90% застройщиков. Не знаю ни одной компании, у которой нет проблем. У одних – с историческими зонами, у других – с военными лесничествами, у третьих – так называемая точечная застройка. Причём даже резидентство в СПВ никак не гарантирует, что застройщика не остановят, как любого другого. Но если было решение, и земли выделили, то как можно запрещать стройку? Инвесторы вложили средства, понесли расходы своих или заемных денег, а порой и денег дольщиков. Даже если в соответствии с законодательством (никак не мнением) ситуация зашла в тупик, должен быть разменный вариант, а не швыряние.

Практически за каждой застройкой стоит инвестор. Это человек, который зарабатывал всю жизнь и теперь решил вложить деньги в строительство. Инвесторы всегда в любой стране служили развитию экономики, потому что не несли деньги в банк, не клали в чулок, а вкладывали в производство. Кроме того, любой застройщик создает денежный оборот за счет того, что всем дает работу. Строительство – отрасль, которая создает огромный финансовый денежный оборот, с вытекающими отсюда рабочими местами, налогами, конечно же, квадратными метрами.

Отмечу: один вопрос, когда останавливают деятельность тех, кто нарушает закон. Другой – абсолютно чистой компании, такой, как наша. Примечателен случай, когда на одном из общественных слушаний к нашему адвокату подошел человек, дал ему визитку, представился и сказал: «Мы профессионалы и строить вам не дадим. Не дали строить «Аркаде» на Толстого, не дадим и вам». Вот и делайте выводы, у кого какие цели…

Тем не менее в свете наших проблем, хочется выразить огромную благодарность главе Владивостока за то, что он вник в документы, разобрался в нашей непростой ситуации. В очередной раз нас проверили управление архитектуры, правовой департамент администрации края, полпредство, прокуратура. Мы прошли огромное количество судов и имеем на своей стороне полный пакет документов, доказывающих нашу правоту.  И хочу обратиться к вам, уважаемые жители Владивостока: когда вы видите поток информации, направленный против «Армады», обратитесь к истории  нашей компании. Мы всегда вели и будем вести бизнес этично и работать на развитие нашего города и на ваше благо!

«Строить вслепую - себе дороже», - председатель совета директоров группы компаний «Эскадра» Борис ПОЗДНЯКОВ:

- Первая проблема для застройщика - это генплан, точнее, отсутствие возможности влиять на принятие решений по нему тех людей, кто проектирует и застраивает город по факту.

В процессе изменения данного документа в комиссии, которая принимает решение, нет ни одного профессионального архитектора и, тем более, строителя. Внесением изменений в генплан почему-то до сих пор занимались в основном юристы. Интересы же строителей и городской застройки не учитываются. Люди, которые строят город, изолированы от участия в комиссии. Как можно делать сапоги без сапожника? То же касается работы единой комиссии по отклонению от параметров градостроительных норм и правил.

Еще одна наболевшая для нас проблема - охранные зоны. Здесь ситуация просто на грани фола. Градостроительный план земельного участка выполняет информационную функцию: в нём должна быть консолидирована информация обо всех строительных характеристиках предназначенного для застройки земельного участка и имеющихся в отношении него строительных ограничениях. У нас до сих пор нет четкой информации об охранных и защитных зонах, о зонах памятников архитектуры, расположенных во Владивостоке. Хотя, напомню, перечень их был составлен еще в 1998 году - ИСОГД (Информационные системы обеспечения градостроительной деятельности). Кто мешает включить в ИСОГД список защитных зон и памятников архитектуры, чтобы еще на этапе предпроектных работ поставить застройщика в известность, где строительство невозможно?

Мы столкнулись с таким парадоксом. На наш объект, расположенный по улице Капитана Шефнера, в который уже вложено 150 млн рублей, разрешение на строительство отзывают. Там, видите ли, оказался памятник архитектуры, который в Генплане не фигурирует. Откуда нам было знать о таких фатальных нюансах? Разрешение на строительство нам выдали, договоры долевого строительства сформированы, как вдруг выявляются новые обстоятельства и стройка останавливается. Чиновники, контрольные и надзорные органы своим бездействием, равнодушием, а зачастую откровенным противодействием сами создавали условия для появления обманутых дольщиков.

На сегодняшний день статистика приблизительно такова: из 10 выданных разрешений на строительство 6 отзывают. Каждая отмена разрешения для застройщика - не только потеря его репутации, но и вероятность банкротства. Причем действия каждого чиновника в отдельности всегда можно оправдать – все боятся нарушить что-то, боятся прокуратуры, проверки, увольнений. Поэтому нам часто говорят – идите в суд, чтобы появилась бумажка, которую нам нужно положить в папку для принятия ответственного решения. В этом виновато, в том числе, и  формирование чиновниками и псевдообщественными деятелями такой «культуры»: строители сегодня  – это сплошные хапуги, уничтожители скверов и т. д. Вот так, незаметно, мы из уважаемых созидателей (в советское время) превратились за период рыночной экономики во врагов народа. Причину сложившейся ситуации  вижу в том, что руководители края до текущего момента времени были людьми с недостаточным для понимания вопроса масштабом личности. Это породило следующую глобальную проблему - межведомственная анархия. Чтобы получить разрешение на строительство, нужно пройти «огонь, воду и медные трубы». Получается, вместо того чтобы заниматься своими прямыми обязанностями – строительством, застройщики обивают пороги ведомств.

На мой взгляд, необходимость в создании межведомственной комиссии, которая должна решать вопросы застройщиков, не только назрела, но в прямом смысле уже жизненно необходима строительной отрасли. К сожалению, многочисленные проблемы у застройщиков носят накопительный эффект. Сейчас их так много, что можно писать отдельную книгу. В пул острых вопросов входят и КУРТы (комплексное устойчивое развитие территории), благодаря которым 80% строительства сдвигается на неопределенный срок из-за раздутой бюрократии, и Госросстройнадзор, где нет единых правил по сдаче в эксплуатацию объектов, и так называемое «царство» Минобороны. Получается, в городе строить нельзя, здесь протестуют пенсионеры, коммунисты, ученые и прочие общественники. А за городом – Минобороны, которое не дает добро, и леса, которые нельзя рубить. И как решать задачу, поставленную правительством, по увеличению ввода жилых площадей в регионе - пока загадка века.

«Комплексную застройку - на периферию», - директор ООО «Новый Дом» Галина ШАМЫГИНА:

-  Я хотела бы затронуть проблемы комплексной застройки, которую вроде как российское  государство приветствует и поддерживает. Однако по факту – только слова. Понятно, что если говорить о предоставлении больших участков под комплексную застройку во Владивостоке, - это нереально. Нужно сносить то, что было построено во времена наших бабушек и дедушек, а это сопряжено с определенными бюрократическими и административными барьерами.  Поэтому нас, застройщиков, переводят на так называемую периферию - это участки земли, не предусматривающие никакой инфраструктуры: ни социальной, ни транспортной. Я уж не говорю о подведении сетей. Ресурсодержатели зачастую не могут обеспечить своими мощностями, так как предполагаемые нагрузки не вошли в планы в ближайшее время. Таким образом администрация и ресурсодержатели сегодня не готовы к сотрудничеству с застройщиком при осуществлении застройки больших участков. Сложно решать вопросы по обеспечению застроек садиками, школами и дорогами.

Приходится решать административные проблемы самостоятельно и оперативно. Однако хочу сказать, что сейчас, впервые за долгое время, лед тронулся. С приходом к власти новых руководителей есть надежда на то, что и нас, наконец, услышат и  не только пообещают разобраться в сложившейся парадоксальной ситуации, но и предпримут конкретные действия.

«Административные барьеры необходимо минимизировать», - председатель совета Ассоциации застройщиков Владивостокской городской агломерации Владимир ИСАКОВ:

- Чтобы  выполнить поставленную президентом задачу по увеличению количества строящегося жилья в регионах, в первую очередь, необходимо  минимизировать административные барьеры. То есть дать застройщикам понимание алгоритма дальнейшей работы. К сожалению, сейчас картина прямо противоположная: в Приморье сформирована практика отзыва разрешений на застройку,  введены изменения, касающиеся земельных участков, существуют серьезные ограничения строительства, связанные с градпланом и КУРТом и многое другое. Необходимо понимать, что, в свете изменения статуса Владивостока в столицу ДФО, внешний облик города как для самих жителей, так и для привлечения внешних инвестиций менять не только нужно, но и крайне необходимо. Если исключить точечную застройку,  Владивосток может стать городом «бараков, аварийного и ветхого жилья и частных домов», что, на мой взгляд, недопустимо. Административные ресурсы должны оказывать всевозможную помощь застройщикам, однако пока мы видим иную картину.

Взять, например, КУРТ, который как раз предназначен для планирования и расселения проблемных зон Владивостока, таких как частный сектор в районе «Дальпресса», Пушкинской и так далее. Это логично. Ветхий фонд нужно выкупать, расселять, сносить и строить новые дома. Но для застройщиков подобное строительство становится практически из серии «фантастики».

На сегодняшний день для  проектирования объекта и получения разрешения на строительство необходимо получить градостроительный план, который, после утверждения КУРТов, управление градостроительства и архитектуры (УГА) города выдает только после согласования проекта планировки территории.

Застройщику предлагается самостоятельно с проектировщиком, за свой счет предоставить в УГА на согласование такой документ. Стоимость такой работы оценивается от 1,5 млн рублей и выше, в зависимости от площади участка. Безусловно, проект планировки территории городу необходим, но в условиях современной реальности позволить себе такие расходы могут лишь крупные инвесторы. Поэтому далеко не каждая строительная компания, даже имея права на земельный участок, решается начать производственные процессы.

А без градостроительного плана начать строительство невозможно. Кроме того, сам проект планировки территории занимает гораздо большую площадь, чем проект  участка, на котором планируется построить дом. И процедура его подготовки не только дорогостоящая, но и длительная по времени – от нескольких месяцев. Отмечу, что ликвидных участков под строительство в черте города в общем-то немного, а чтобы осуществлять строительство на местах аварийных, уже расселенных домов, вся процедура до начала строительства занимает около двух лет. Кроме того, существует запрет строительства в «охранных зонах и памятниках архитектуры», например, на Эгершельде и в центральных районах города. При всем желании, расселить барак, например, на Пушкинской - невозможно.

Таким образом, все эти мероприятия в комплексе - от массовых отзывов разрешений, выданных на строительство, до введения эскроу-
счетов, при котором банки имеют возможность напрямую влиять на ценообразование, не способствуют увеличению роста ввода квадратного метра и жилья в Приморском крае. 

И если при том незначительном числе застройщиков, которые пытаются пробить административные заслоны сегодня, еще часть компаний покинет рынок, - цены на жилье, безусловно, продолжат расти. Чтобы прервать этот порочный круг, наша Ассоциация предлагает создать комиссию совместно с главой города Владивостока с целью наладить двусторонний диалог с городскими и краевыми властями.  Помимо этого, мы предлагаем вынести на обсуждение вопрос об уменьшении территории зоны КУРТ и внести изменения в тестовую часть Правил землепользования и застройки, чтобы облегчить застройщикам прохождение административных процедур.

Источник:. Газета "Золотой Рог", Владивосток.

Вернуться в раздел новостей