Конференция о жилой застройке

Закончилась строительная неделя, мы провели конференцию, время подводить итоги.

Сначала похвастаемся: пришло больше 100 человек, и большую часть времени им было очевидно интересно. Нам как организатору такое внимание очень приятно, конечно. Так что пользуясь случаем, хотим поблагодарить всех, кто пришел на нашу вечеринку.
А теперь — краткое содержание докладов в хронологическом порядке

Состояние рынка жилой застройки Владивостока (С.И. Косиков, генеральный директор ООО «Городской Риэлторский Центр».)
Во-первых, рынок первички все еще определяется вторичкой, потому что она большая и страшная. Средняя цена на вторичном рынке — 95,6 тыс. руб./кв.м, цены вполне стабильны, спрос и количество сделок растут, но умеренно и по большей части за счет ипотеки. Средний чек снизился, ипотечных сделок — больше половины, срок экспозиции снизился с 6 до 4,5 месяцев, и это все мало связано с колебаниями курса доллара. В общем, живем относительно спокойно.
На рынке многоэтажных новостроек все тоже спокойно, но не то чтобы это было очень хорошо. Жилья в эксплуатацию вводится немного, до рекомендованной нормальной обеспеченности жильем мы пока не дотягиваем (средняя по Приморью 22,1 кв.м, нормальная — 28) и такими темпами это вряд ли скоро изменится. Впрочем, это не повод строить резко больше, на всплеск активности рука рынка отреагирует предсказуемо жестоко.
Самое интересное — это даже не «сколько строится», а «что именно». Суммарно эконом-класс и малогабарит «держат» почти 60% рынка, но это еще ладно. Из оставшихся 42% жилье классов Комфорт+, Бизнес, Премиум, составляет что-то около 24%, а нормальный комфорт для нормальных людей — всего 18%. Экономисты списали бы это на отсутствие среднего класса и расслоение населения по доходам, но мы изнутри рынка считаем, что это просто некоторые застройщики не исследуют рынок, когда проекты проектируют.
Потому что распределение спроса требует совсем другой структуры предложений. За год продается около 3,5 тысяч квартир в новостройках. В метрах и классах ежегодная емкость такая: 98 000 кв.м — эконом, 53 000 кв.м — комфорт, 25 000 кв.м — комфорт+ и выше. То есть в процентах такая пропорция: 55%-30%-15%.
Задание: найдите 2 отличия в распределении спроса и предложения на рынке новостроек.
Приз за выполнение задания: если вы застройщик — появится понимание, как снизить вероятность банкротства.
В сегменте малоэтажки все интересно, но тоже не особо весело. Интересно, потому что появляются новые форматы, комплексный подход, технологии и новые земли. Невесело, потому что у нас малоэтажку не очень покупают. А если вы не застройщик, а частник и продаете свой дом — тогда невесело вдвойне, дома от частников продаются особенно долго ввиду особенностей индивидуального проектирования и окружения.
Третий сегмент: малоэтажные многоквартирные дома. Про него трудно что-то сказать, потому что он существует в рамках статистической погрешности на рынке — там что-то около полутора нормальных проектов. Но вообще очень перспективная тема для ниши комфорт-класса. Так что если кто хочет такое строить — рынок будет к вам благосклонен.

Проблемы многоэтажной жилой застройки (В.В. Торов, заместитель директора ООО «Новый дом»).
Здесь надо заметить, что для такой интересной темы, как жилые многоэтажки, мы специально выбирали компанию, максимально значимую на рынке Владивостока. С большими объемами строительства, соблюдением графика и отсутствием обманутых дольщиков в анамнезе. То есть если уж «Новый дом» со своими объемами и продажами считает что-то проблемой, то остальной рынок вообще испытывает бесконечные страдания.
В первую очередь докладчик заметил, что большинство проблем стройкомплекса носит технический характер, и связаны они в первую очередь с несовершенством градостроительного законодательства.
Законодательство, конечно, старается совершенствоваться (в 2017 году было 11 редакций), но застройщиков эти попытки зачастую скорее дезориентируют.
В рамках доклада В. Торов осветил три темы: долевое строительство, отличие первички от вторички для конечного потребителя и комплексное освоение территорий.
О долевом строительстве: законодательство пытается решить проблемы обманутых дольщиков. Происходит это за счет повышения требований к отчетности и к самим застройщикам. Намерения вполне благие, но застройщику работать становится очень сложно. Причем сложность не столько в связи с техническими или финансовыми нюансами, сколько в связи с взаимоисключающими параграфами в постоянно меняющемся законе.
Логичное стремление к открытости процесса строительства приводит к требованию публикации одной и той же информации о проекте сразу в трех источниках: сайт застройщика, Единая система жилищного строительства (ЕСЖС) и сайт Минстроя. При этом застройщик до сих пор сталкивается с тем, что ЕСЖС не работает корректно, а контролирующие органы не могут дать точных инструкций по ее заполнению. Что не отменяет штрафов за несвоевременное и некорректное заполнение.
Самое интересное, что поправки к законам стали следствием проблемы обманутых дольщиков и ориентированы на оптимизацию ФЗ-214. Но при этом существенная часть пострадавших не подписывала договоры долевого участия (фигурировали договоры займа, инвестконтракты, предварительные договоры и т.п., более 50% пострадавших были пайщиками ЖСК и ЖНК). Ужесточение условий для застройщиков по ФЗ-214 этим людям мало чем сможет помочь. А вот на обычных дольщиках изменения уже сказываются: застройщики таки повысили цены.
Прогнозов об итогах работы поправок к ФЗ-214 Владимир Владимирович давать не стал, и здесь мы можем его понять. Впрочем, что бы там ни было, «Новый дом» будет продолжать строить по ФЗ-214. Какой бы он ни был — а все равно единственная нормальная форма взаимоотношений с покупателем.
В вопросе сравнения первички и вторички для конечного покупателя докладчик акцентировал, что большая часть «вторичных» домов стремительно приближается в окончанию нормативного срока эксплуатации. Так что если у вас нет непреодолимого желания переезжать из аварийного фонда через 10 лет после покупки, проще купить новостройку (от себя добавим — она еще и не потеряет в цене за это время). Если при таком переезде вы рассчитываете на компенсацию от государства хотя бы в размере кадастровой стоимости квартиры — лучше не обольщайтесь. Кадастровая стоимость не очень высока, и сразу деньги отдадут вряд ли: претендентов будет много одновременно, и скорее всего, вы попадете в реестр ожидающих выплаты.
И наконец, вопрос комплексной застройки. Проблемы есть и здесь. Начиная от очевидных: не каждый застройщик «вытянет» большой проект, и заканчивая «вечными»: обеспечение объекта на отдаленной территории инфраструктурой (от дорожной и инженерной до социальной) — проблема, которую признает любая компания, которая хоть раз пыталась что-то построить. Дольщики про это тоже смутно подозревают, и покупать квартиры в отдаленных от города проектах не хотят.

Амбициозные планы от нового игрока рынка (А.Н. Артамонов, коммерческий директор DNS Development)
Мы пригласили компанию DNS Development, потому что сейчас весь город заинтригован их решительным входом на рынок недвижимости. «Янковский» имел успех на рынке складов, и сейчас компания решила приложить свои желания и возможности к рынку жилья.
К делу подходят со здоровым максимализмом: для строительства нужны материалы, DNS — крупный бизнес с привычкой к диверсификации портфеля, поэтому материалы делать будут сами (СИП панели уже производятся, завод ЖБИ будет готов летом). Люди не хотят ждать, когда объект достроится, и считать стоимость ремонта — поэтому продавать будут готовое и с отделкой. Комплексное освоение пользуется популярностью — поэтому проект будет на 362 домовладения. Заходить на рынок недвижимости — так сразу плотно: планировать новый комплексный проект (про него есть в презентации) будем еще до начала продаж пилотного.
В общем, это очень интересно. У нас такими объемами готовых домов на рынок еще никто не выходил — и мы даже сами точно не можем сказать, к чему это приведет в перспективе.
Если честно, был бы это не DNS — мы бы сказали, что стратегия прикольная, но местами безрассудная. Но раз тут DNS со всеми своими финансовыми и аналитическими мощностями — примем «вау-эффект» и просто поверим, что они все хорошо посчитали. Тем более, что со стороны генпланы правда выглядят неплохо.

ОБЩИЙ ИТОГ
Во-первых, спасибо докладчикам!
Себя благодарить не будем, это было бы нескромно.
Отдельное спасибо — Владимиру Торову (ООО «Новый дом») за честный и предметный доклад о том, что и как происходит на рынке с точки зрения строителя.
Остальные доклады получились немного рекламными, что в целом понятно — застройщикам свойственно любить свои проекты и говорить о них. Но при проведении дальнейших мероприятий мы приложим все усилия к тому, чтобы аналитического контента было больше.
И еще один момент: мы собирались не просто так. По результатам конференции был оформлен протокол с рекомендациями к работе органов исполнительной и законодательной власти в области строительства. Весомый вклад в лист предложений внес В. Торов с рекомендацией по обеспечению комплексных проектов необходимой инфраструктурой.
От себя мы (ожидаемо, в общем) предложили просветительскую работу с населением и застройщиками, чтобы уничтожать проблему обманутых дольщиков и долгостроев не только законодательными гайками.

Источник: realtordv.ru

Вернуться в раздел новостей