Технологии обмена квартирами возвращаются

Решая свой жилищный вопрос, люди стремятся к простым, оптимальным решениям. В этом отношении память возвращает в то старое время, когда в стране царил простой обмен госквартир. Сегодня обмен жилья возвращается в нашу жизнь, но он стал иным – рыночным. Об этом в интервью «ЗР» рассказал специалист по недвижимости Сергей КОСИКОВ из нового «Городского бюро обменов» во Владивостоке.

Прямые обмены сегодня очень редки. Агентства за них почти не берутся. Люди как-то сами находят себе такие варианты. Обмены угасли не потому, что люди стали покупать и продавать и что в это дополнительно вмешались риелторы. Раньше обмен был единственным способом как-то изменить жизнь. Когда жилье стали приватизировать, возможностей стало больше.

Обмен квартир выбирают, например, если нужно переехать из однокомнатной квартиры в двухкомнатную. В этом случае надо к меньшей квартире «добавить» одну комнату. Во Владивостоке комната, как «валюта» сейчас стоит около 700-800 тысяч рублей. Если этих денег нет, то за меньшую доплату надо выбирать хуже район, дом, переселяться в цоколь. Все равно мы привязываемся к рынку, и к старым обменам возврата нет.

Технологии обмена применяются таким образом, что если есть объект и его собственник, то выясняется, что ему нужно, и предлагаются варианты, которые могут подойти с его доплатой или же с доплатой ему. Затем выбирается подходящий вариант из базы данных. Если что-то подходит, то начинают составляться цепочки, в которых может быть 5-7 квартир. Большинство из цепочек получаются замкнутыми.

В основном обменные технологии применяются по типовым квартирам. Если же объект не типовой, то вступает в силу ряд поправочных коэффициентов. Так же существует практика применения данной технологии между городами.

Следующий этап – подготовка к сделкам, которые оформляются в центре регистрации за один рабочий день - сдаются договоры, подписываются документы, производятся все расчеты.

Во избежание рисков происходит проверка документов та же самая, что и при «купле-продаже». Для этого ведется база, чтобы вероятность расторжения сделки была минимальной. Тем не менее, существуют особенности, которые никак не проверишь. Но в замкнутую цепочку мошеннику вклиниться нереально, потому что ему надо быстро продать квартиру, получить деньги и скрыться, а здесь – все собственники, которые переезжают из одной квартиры в другую. Мошенник здесь не выигрывает и денег не получает. Наоборот, если он меняет меньшее на большее, он должен добавить.

Сделка оформляется не договорами мены, а договорами «купли-продажи». Хотя договор обмена тоже может присутствовать, когда есть прямой обмен – квартира на квартиру. Участники сделки по обмену могут выбирать форму договора. Да и налоговые органы сегодня рассматривают сделку обмена как «куплю-продажу» и соответственно предлагают платить налоги и делают вычеты.

Сейчас ведется работа с рядом банков по согласованию условий кредитования по ипотечным займам. Ведь для обмена требуются небольшие кредиты – от 300 тысяч до миллиона рублей. Первоначальным взносом по сделке фактически идет объект. То есть для обмена не обязательно копить деньги. Причем кредит идет на хороших условиях, потому, что обеспечен ликвидными квартирами. Обменные технологии позволяют использовать сертификаты, материнский капитал и т.д.

Если 10-15 компаний по недвижимости станут работать по этой технологии, то смогут охватить весь рынок и контролировать до 70-80% сделок, обеспечивая квалифицированной помощью жителей Владивостока в решении жилищного вопроса.

Источник: Золотой рог

Вернуться в раздел новостей