Из-за ипотеки дорожает недвижимость. В очередной раз

За 2010 г. количество ипотечных сделок на рынке недвижимости Приморья увеличилось в 2,3 раза, по сравнению с 2009 г., а суммарный вес кредитов достиг докризисного уровня. Но положительному тренду рады лишь продавцы, ведь их собственность за год стала дороже.

Банкиры побеждают страх. Ставки по ипотеке снижаются, самые отчаянные снова кредитуют население с «серыми» доходами. При этом главным событием, повлиявшим на рынок, стало снижение ставки рефинансирования с 13% до 7,75%, что позволило уменьшить стоимость ипотечных кредитов. На доверие населения повлияли поправки, признавшие незаконность взимания с заемщиков комиссии за ведение ссудного счета и изменения условий договора в части изменений процентных ставок в одностороннем порядке. Наконец, поправка в ст. 3 закона «Об ипотечных ценных бумагах» позволила банкам снизить первоначальный взнос по ипотеке с 30 до 20%. Мало того, теперь на рынок вернулись банки, предлагающие 15% и даже 10% при соблюдении определенных условий.

Анастасия Беккелеева, специалист отдела ипотечного кредитования ОАО:

«Дальневосточный ипотечный центр»: «Рынок ипотеки снова возвращается к докризисному, когда было меньше условий и требований. Но в упрощении процесса получения ипотеки есть и свои минусы. Первоначальный взнос в размере 10%, с одной стороны, дает возможность взять ипотеку большему количеству семей. С другой, у таких заемщиков менее ответственное отношение к ипотеке. Именно заемщики с небольшим первоначальным взносом могут оказаться проблемными, т.е. неплатежеспособными».

«Сегодня по ипотеке в Приморье работают 14 банков, кредит можно найти со ставкой от 9,5% до 14%. Конечно, прошлый субъективный подход к оценке заемщика не оправдал себя, поэтому банки в новых условиях очень трепетно относятся к организации системы риск-менеджмента, — рассказал Александр Ивашкин, председатель НП «Лига финансовых институтов». — Это целый комплекс мероприятий, координируются действия кредитного подразделения, отдела продаж, департамента рисков».

По словам Ивашкина, банковские аналитики начали оценивать макроэкономический риск, который раньше теоретически был «вшит» в систему оценки заемщика, но по большому счету игнорировался. При этом сейчас уделяется внимание отраслевому и региональному риску. Поэтому не удивителен такой «кредитный интерес» банкиров Приморья ко всем, кто трудится на стройках АТЭС, равно как и реализует нефтегазовые проекты на территории края.

Это стало одной из главных причин, почему в прошлом году управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю зафиксировало 1,4 тыс. ипотечных сделок. В 2009-м их было около 600. Общая сумма выданных кредитов достигла 1,9 млрд руб., что в 2,5 раза больше показателей двухлетней давности.

При этом довольно загадочным на фоне бурно растущих займов на покупку жилья выглядит задолженность населения Приморья перед банкирами. Она практически не увеличилась. Точнее, увеличилась, но не намного больше инфляции — с 8,5 млрд в начале 2010 г. до 8,8 млрд руб. на январь 2011 г. А в иностранной валюте и вовсе понизилась с 1,2 млрд руб. до 1,1 млрд руб. Это означает, что львиная доля привлеченных гражданами жилищных кредитов пошли на погашение ранее взятых. Возможно, они были рефинансированы по более низким ставкам или с заменой валюты кредитования.

Как бы то ни было, дальнейшая динамика ипотечных ставок будет зависеть прежде всего от уровня инфляции и действий Банка России в области монетарной политики. В случае, если инфляцию в текущем году удастся удержать в пределах 8-9%, ставки по ипотечным кредитам будут, возможно, самыми низкими за всю историю ипотечного кредитования в стране. Это так пугает риэлторов, что сегодня они начинают впадать в панику. Ведь могут повториться ценовые события, произошедшие несколько лет назад.

Сергей Дымченко, генеральный директор оценочной компании «Индустрия-Р»:

«За февраль 2011 года индекс средней цены одно- и двухкомнатных квартир на вторичном рынке жилья вырос на 1% и 2,3% соответственно. У гостинок такой показатель вырос на 3,1%. Вообще, за последний год цены в разных районах подросли с 7% до 30%. Виной всему ипотека — это она стимулирует рост. Если исключить подселение, то на данный момент во Владивостоке самой дешевой является небольшая квартира на ул. Кирова площадью 17 м2 за 730 тыс. рублей, включая агентские сборы. Самая же дорогая находится на ул. Посьетской — квартира площадью 231 м2 продается за 21 млн рублей».

В условиях ограниченного предложения новостроек и все более увеличивающегося объема выдачи ипотечных кредитов к концу этого года стоимость «квадрата» может взлететь до неприличного уровня. Уже сегодня показатель средней цены предложения на вторичном рынке многоквартирного жилья краевого центра превышает 70,7 тыс. руб. за 1 м2. Напомним, что в тучные годы покупатели недвижимости приняли как должное возможность получения дешевого кредита, в результате цена «квадрата» во Владивостоке взлетела за несколько лет в три раза — до 85 тыс. руб.

Александр Ивашкин: «Надо признать одну особенность Владивостока — вторичный рынок перегрет, а объем сделок на первичном рынке не растет. К тому же цены предложений одного квадратного метра жилой площади эконом-класса вторичного и первичного (без отделки) сравнялись. Какие можно сделать выводы? Во-первых, строить надо больше. Во-вторых, надо понимать, что ипотека — это финансовый инструмент, относящийся в большей степени к потребительской сфере. В 2004–2005 годах произошел резкий крен в сторону социальности ипотеки, произошла подмена программ социального жилья на программы социальной ипотеки.

Повышение доступности ипотечных кредитов — отнюдь не в снижении требований и процентных ставок. Здесь гораздо важнее сделать доступными цены на жилье. Тогда вместо того, чтобы покупать ипотечную недвижимость по $2–3 тыс. за «квадрат», население будет покупать по 28 тыс. рублей, и это уже доступное жилье. Но брать кредиты должны с рыночными процент-ными ставками. Давно надо понять тем, от кого это зависит, что приобретение жилья — не экономический вопрос или прихоть гражданина, а, скорее, социальное преимущество региона».

Таблица №1. Показатели цены пердложение 1 кв.м по типам квартир во Владивостоке, руб. 

	Минимальная	Максимальная	Средняя	Изм.сред. за год
1-комн.кв.	38108	106667	75042	19,8%
2-комн.кв.	35714	110687	69589	14,5%
3-комн.кв.	34644	109167	66049	11,5%
4-комн.кв.	43956	104082	64629	7,3%
5 и более	32673	107000	72004	5,1%
Гостинки	41667	116832	79400	15,7%
Подселение	31304	107527	76041	27,7%

Таблица №2. Показатели цены пердложение 1 кв.м по ценовым зонам во Владивостоке, руб. 

	Минимальная	Максимальная	Средняя	Изм. за год
Центр	47541	107527	78447	7,4%
1-Речка	55833	110714	81485	11,9%
Эгершельд	47619	99448	75795	9,4%
Луговая	35570	111268	70262	22,9%
Некрасовская	52143	109524	78130	14,7%
3-я Рабочая	45168	104545	68834	16,8%
2-я Речка	42941	109167	72330	12%
БАМ	31304	98077	70362	14,6%
Столетие	41667	110526	73509	14,7%
64 мкр.	45455	90784	64456	12,5%
Нейбута	46039	96875	62834	20,4%
Мингородок	48611	95667	65380	17,4%
Тихая	43956	90000	63019	18%
Борисенко	43672	116832	64538	23,5%
Трудовая	43750	94915	66408	25,2%
Чуркин	34644	104444	63742	17,5%
Змеинка	32673	89412	59082	31,2%
Снеговая	58442	69412	61904	23,5%

Источник: Конкурент

Вернуться в раздел новостей