Эскроу счета отменяют УСНО

Реформа жилищного строительства и переход на проектное финансирование и счета эскроу постепенно выявляют все новые и новые нестыковки и узкие места. На одно из таких мест обратила внимание компания «ECCON GROUP», анализируя изменение порядка уплаты налогов застройщиками при переходе на проектное финансирование.

Достаточно большое количество застройщиков, в основном региональных, в настоящий момент работают с применением упрощенной системы налогообложения (УСНО). Это актуально для тех компаний, которые строят один-два жилых дома и чей доход за год не превышает 150 млн рублей. Однако переход на проектное финансирование и работу с эскроу-счетами граждан практически полностью уничтожает упрощенное налогообложение. Более того, застройщики будут вынуждены платить гораздо более высокие налоги по сравнению с тем, что они платят сейчас. Как это отразится на финансовом состоянии компании и на конечных ценах на жилье, особо гадать не приходится.

Разберем более подробно данную ситуацию. По мнению специалистов компании «ECCON GROUP», переход застройщиков на работу со счетами эскроу ставит под сомнение возможность применения застройщиками прежней модели налогообложения, предполагающей учет разницы между деньгами дольщиков и стоимостью строительства. Это в корне меняет финансовую модель деятельности застройщика при том, что у компании не меняются ни объемы работ, ни реальные доходы от продажи квартир.

Так, средства дольщиков, размещенные на счетах эскроу, теперь, вероятно, нельзя будет признавать целевым финансированием, поскольку застройщик фактически их не получает и не может ими распоряжаться до момента завершения строительства (раскрытия счетов эскроу). То есть, 2-3 года, пока идет строительство дома, средства дольщиков аккумулируются на счетах в банке и совершенно недоступны застройщику. Таким образом, перестает действовать норма пп.14 п.1 ст.251 Налогового кодекса РФ, которая как раз и описывает предмет целевого финансирования. Получается, что у застройщика, работающего со счетами эскроу, отсутствуют основания и для применения норм п. 14 ст. 250 НК РФ, где говорится об исчислении дохода в виде разницы между ценой договора долевого участия и фактическими расходами на строительство объекта долевого строительства. И теперь в доходы застройщика с эскроу будет включаться общая сумма цен заключенных ДДУ. При этом данные доходы подлежат признанию единовременно, кассовым методом – в момент раскрытия эскроу, поэтому застройщик не будет соответствовать критериям работы на «упрощёнке». Ведь на счет застройщика одним платежом придет вся сумма, накопленная на счетах эскроу, которая значительно превышает те 150 млн рублей, которые служат «отсечкой» при работе на УСНО.

Таким образом, из-за технического момента – того, что накопление средств дольщиков на счетах эскроу с последующим единовременным их раскрытием не соответствует понятию целевого финансирования в налоговом законодательстве – застройщик по факту не сможет применять упрощенную систему налогообложения, хотя законодательство это не запрещает. Подчеркнем еще раз: у застройщика в процессе строительства не растут ни объемы строительства, ни доходы, и в соответствии с действующим законодательством он теоретически может использовать «упрощёнку», но по факту это становится невозможно из-за изменения модели финансирования. То есть, налоговая нагрузка на застройщика неизбежно возрастает.

Однако есть и вторая сторона этой проблемы, которая состоит в том, что часть застройщиков, применяющих УСНО, уже начала строительство домов с использованием счетов эскроу, и ситуация с налогами стала для них крайне неприятной неожиданностью. Тем более, что нет никаких разъясняющих документов, как следует поступать в этом случае и каким образом налоговая инспекция будет проверять уплату налогов.

В результате такие застройщики в момент раскрытия эскроу, что называется, «слетят с упрощёнки» и обязаны будут заплатить налоги согласно общей системы налогообложения, то есть со всей суммы, поступившей с эскроу-счетов, за вычетом расходов только за последний год строительства. Соответственно, большую часть своих затрат на строительство объекта и на выплаты по кредиту банку такой застройщик не покроет никогда.

Очевидно, что авторы реформы долевого строительства жилья, вводя эскроу-счета, о системе налогообложения, в том числе, и для компаний, применяющих УСНО, даже не задумывались. Однако у большинства участников рынка не вызывает сомнений, что законодательство в этой части нужно менять.

Какой может быть выход из создавшегося положения?

Во-первых, можно пойти по пути поэтапного раскрытия счетов эскроу, как это делается, например, в Германии. Очень многие российские застройщики и, прежде всего, московские, настаивают на таком механизме. Однако против такого подхода категорически выступают банки. Напомним, что на эскроу-счета не начисляется стандартный банковский процент, при этом тот же банк выдает кредитные средства застройщику под проценты. К сожалению, не готовы обсуждать поэтапное раскрытие эскроу-счетов и в Минстрое России.

Второй путь – это внесение поправок в Налоговый кодекс РФ, например, в части суммы дохода, которая попадает под упрощенное налогообложение. Исходя из того, что небольшие застройщики в среднем привлекают на строительство многоэтажного жилого дома около 450-500 млн рублей средств дольщиков, для застройщиков можно было бы установить именно такую планку для УСНО, а для объектов, уже начатых строительством, – закрепить старую схему исчисления налогов по схеме «доходы минус расходы». Однако внесение поправок в НК РФ – это очень длительная и непростая процедура, законопроект потребует согласований с профильными Минфином и Минэкономразвития, а там крайне скептически смотрят на документы, снижающие налогооблагаемую базу. Однако, по мнению экспертов, эту работу необходимо начинать, иначе в России вообще не останется застройщиков, применяющих УСНО, и это моментально отразится на стоимости жилья. Не говоря уж о том, что ряд небольших компаний просто разорится, когда им придется единовременно заплатить налоги на всю полученную с эскроу-счетов сумму.

Источник: Агентство новостей "Строительный бизнес"

Вернуться в раздел новостей