Трудности управления коттеджными поселками в пригороде Владивостока

По некоторым подсчетам, в пригородной зоне краевого центра за последние 20 лет построено около полутора тысяч индивидуальных домов.

Большинство из них совершенно обособлены, но некоторая часть сгруппирована в коттеджные поселки по тем или иным принципам. При этом примеры грамотного управлениями такими поселками можно пересчитать по пальцам, и вполне возможно, что одной руки. Даже в некоторых внешне вполне благополучных местах горят или тлеют внутренние конфликты.

Радово-1

Серьезная битва происходит в широко известном поселке Радово-1 (район ст. Весенняя). Домовладельцев не устраивает тот факт, что компания-застройщик в течение двух лет после сдачи поселка в эксплуатацию пыталась получить дополнительный источник дохода в виде платы за услуги энерго- и водоснабжения, предъявляя счета по промышленным тарифам. Есть претензии и к благоустройству.

«В 2008 г. все общее имущество, которое находится на территории поселка, застройщик оформил на свое имя, — рассказала Ирина Анкудинова, управляющий ТСЖ «Радово-1». — С этим мы в корне не согласны, т.к. участвовали в долевом строительстве и вносили деньги не только на сооружение дома, но и на строительство коммуникаций. Следовательно, ЗАО «Косандра» не имеет права оформлять все имущество на себя. После этого оформления застройщик стал нам выставлять счета за аренду земли и за содержание инфраструктуры. Тарифы на пользование электроэнергией выставлялись по промышленным расценкам, и это при том, что поставщиком услуги общество не является».

По словам членов ТСЖ «Радово-1», предъявлять жителям счета и устанавливать расценки застройщик не имеет права. С этим вопросом они обратились в Приморское УФАС. «При таких обстоятельствах действия ЗАО «Косандра» по требованию уплаты денежных средств за потребленные коммунальные услуги без установленных для общества тарифов являются нарушением п. 10 ч. 1 ст. 10 ФЗ «О защите конкуренции» и ущемляют интересы членов ТСЖ «Радово-1», — говорится в решении антимонопольщиков, которое поддержал сначала арбитражный суд, а потом и апелляционная инстанция.

«Косандра» не сдается. Ирина Сорока, заместитель генерального директора ЗАО «Косандра»: «Договор о долевом строительстве дома лишь косвенно касался земли. Что я имею в виду? Дом после сдачи в эксплуатацию отходил покупателю. А земля взята в аренду и является государственной. Чтобы ее оформить в аренду или собственность, жильцам надо было получить письменное заявление в «Косандре», а затем с пакетом документов отправиться в соответствующие госструктуры. Несколько жильцов именно так и поступили, другие почему-то решили получать землю через суд.

Что касается счетов за электроэнергию, то мы выставляем их исключительно на основании показаний приборов и никаких лишних комиссий не берем. Более того, некоторые жильцы нас обвинили в том, что, собрав плату за электроэнергию, мы не перечисляем деньги поставщику, т.е. Дальэнергосбыту. Это неправда. Более того, вносим свои деньги, поскольку есть ряд злостных неплательщиков, которые за 5 лет скопили суммарный долг размером в 1,8 млн руб.».

Официально транспортировщиком электроэнергии является застройщик, который является также собственником и всех коммуникационных сетей, и тепловой подстанции (ТП). Соответственно абонентом у Дальэнерго является ЗАО «Косандра», а все остальные жильцы — субабонентами. Открыть лицевые счета каждому жителю поселка можно, но для этого необходимо, чтобы ТП, собственником которой является «Косандра», была выкуплена ТСЖ.

«ТП компания построила на собственные деньги. В стоимость, которую вносили жильцы при заключении договора о долевом строительстве, эта статья расходов не входила. Это прописано и в договоре. Таким образом, мы являемся собственниками этой подстанции. Просто подарить ее или отдать мы не можем. Кроме того, другой вопрос — кому отдавать. ТП требует обслуживания, специалистов, а ТСЖ поселка Радово-1 этим заниматься не хочет», — уверена Сорока.

Судебные споры идут уже более трех лет. И отступать никто не собирается.

Клотик

В поселке, известном под именем Клотик, ситуация выглядит довольно перспективно, хотя тяжкий груз прошлых грехов и довлеет над ним.

Клотик застраивался в течение двух десятилетий, в очень хорошем месте на Седанке за этот период выросло порядка 80 коттеджей. Любопытно, что постановление о выделении земли для размещения поселка когда-то подписывал сам Виктор Черномырдин, т.е. Клотик изначально был «в законе». Там функционировало ТСЖ, решавшие с переменным успехом в т.ч. и вопросы благоустройства. Год за годом российская действительность, в немалой степени обусловленная психологией самих россиян (смотрели фильм «Гараж»?) все дальше расходилась с идеальными представлениями. В последнее время домовладельцы Клотика были разделены на три части: две из них поддерживали разных людей в руководстве ТСЖ, а третьей части было все равно. В довершение выяснилось, что юридически ТСЖ уж несколько лет как не существует... На носу — зима, в «хозяйстве» — хаос. Как это по-нашему!

Ситуацию надо было менять. После многократных, но безрезультатных попыток что-либо решить на общих сходах инициативная группа особо ответственных граждан зарегистрировала новое ТСЖ. Теперь здесь намерены все делать по закону. Что, как выяснилось, не так-то легко, а причина кроется в той самой своеобразной психологии некоторых наших людей.

Мария Басманова, юрист, житель поселка: «Общее имущество ТСЖ (канализация, электрическое оборудование, сети, места общего пользования) необходимо содержать: поддерживать в рабочем состоянии, ремонтировать, модернизировать. На все это, естественно, требуются ресурсы, человеческие и денежные. Сбор денег — это отдельная и очень сложная часть управления. Кто-то сдает деньги, а кто-то нет. Однако все, кто получает услуги через общее имущество, вне зависимости, член ТСЖ ты или нет, должны нести расходы по его содержанию и обслуживанию. Но содержание и размер таких услуг могут определять лишь члены ТСЖ на общем собрании, остальные подчиняются решению большинства членов ТСЖ. Проблемы же взыскания задолженностей решаются в претензионном порядке или затем в судебном. В общем, основная проблема, конечно же, денежная. Понятно, что сообща приняв решение, можно так обустроить окружающую среду, что поселок будет смотреться просто как картинка. В одиночку это сделать невозможно. Но некоторые жильцы, видимо, придерживаются другой позиции».

КОММЕНТАРИЙ

По словам экспертов, те вопросы, которые решаются в любом многоквартирном доме за полгода-год, в «малоэтажном сообществе» могут растягиваться на годы, а то и показаться нерешаемыми в принципе.

Наталья Чернега, заместитель генерального директора ООО «Мажордом»: «Все то, что в жилищном кодексе прописано по работе с ТСЖ многоквартирных домов, касается и коттеджных поселков. Так же проводятся общие собрания, выбирается состав правления, председатель, прописываются его полномочия и т.д. Все решения по денежным вопросам принимаются общим собранием собственников помещений или членов ТСЖ, а текущей работой занимается правление. ТСЖ в коттеджном поселке принимает на работу по трудовым договорам обслуживающий персонал либо заключает договор об управлении с УК.

На мой взгляд, управлением хозяйством, будь то коттеджный поселок или многоквартирный дом, должны заниматься профессионалы. Конечно же, у обывателей, которые входят в состав ТСЖ, возникает масса вопросов относительно своего имущества и прилегающих территорий со всеми вытекающими последствиями. В таких случаях лучше принять на работу грамотного управленца, который работает уже не один год в системе ЖКХ. Другой вариант: заключить договор с той управляющей организацией.

Сейчас многие ТСЖ по неграмотности допускают массу ошибок в своей деятельности. Непрофессионалу сложно разобраться во всех тонкостях законодательства, решать проблемы из различных сфер жизнедеятельности, связанных с управлением общим хозяйством».

Источник: Конкурент

Анна РЫКОВА, Иван КОРОТАЕВ

Вернуться в раздел новостей